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【奉贤土拍】楼板价3.6万!未来保本售价5.5万\/㎡!外环啊!娘西逼~

来源:hanwenlong--ish    发布时间:2019-10-08 20:18:42


又 是 国 企 !


奉贤发展以总价17.22亿元,摘得奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块商品住宅楼板价34005元/㎡,溢价率240%。扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后,实际楼板价达到36485元/㎡。


同时拍卖的另一块地,象屿以总价21.2亿元,摘得奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块商品住宅楼板价26333元/㎡,溢价率193%。扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后,实际楼板价达到28206元/㎡。


1奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块



奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块东至文耀路,南至庙泾中心河,西至定奉路,北至解放东路。


地块出让面积22017.4平方米容积率2.3,起始价50641万,起拍楼板价10000元/平


预合同显示:地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积60%,另外全装修住宅面积应占总住宅面积的50%以上(不包含保障性住房等)。


据悉,本次竞拍实际到场的房企共有16家,分别是:安徽雷竞技真假地产,禹洲,碧桂园 东原,华邦,新城,中南,绿都,华润,保利,大发,城开,象屿,山东黄金,南山,奉贤发展,合景。


最终:奉贤发展以总价17.22亿元,摘得奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块地块,商品住宅楼板价34005元/平方米,溢价率240%。扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后,实际楼板价达到36485元/㎡。


地块周边居住氛围浓厚,被多个小区环绕,多以二手房为主,普遍均价都在3万左右或以上,仅有的动迁房庙泾村也在22000元/平左右。目前周边新房只有汤臣臻园在售,均价27000元/平以上,最高价也在3万/平左右。南面有卓越世纪中心、南桥中企联合大厦等多个办公商务楼。


专家观点

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:该幅地块位于奉贤南桥核心区域,周边商业配套相当成熟,紧靠奉贤中学、奉贤中心医院等公共配套,板块随着轨道交通5号线延伸段以及BRT快速交通的建设,出行环境有望得到根本改善


从商业设施来看,目前有奉贤百联等购物中心、苏宁生活广场等,加上本身处于居住集中区因此生活便利度相当高。由于板块内今年早已出现过“地王”,相比之下,这幅地块位置更佳,因此受关注度较高。


该地块周边有多条交通干道,比如金海公路,S4等,自驾较为便利。另外,轨道交通5号线站点离地块约1公里,在步行范围内,给项目带来有利条件。地块周边产品呈中高端的趋势比较明显,比如“金辉天鹅湾”约3.3万元/平方米,“汤臣臻园”成交均价达到2.7万元/平方米。所以中高端产品市场并非无潜力可挖


不过该地块但从技术指标来看,该地块有60%的中小套型配比要求,所以在开发上有一定难度。在价格承受力既定的背景下,小户型豪宅将来去化速度或受影响。


奉贤发展属于国企,所以做区域内房地产开发应该说水到渠成,也表明对该板块发展前景乐观的一种姿态。不过从楼板价推算,未来保本价至少 5.6万元/平方米以上。和周边产品落差达到70%,因此未来获利空间被大大压缩。如此高溢价地块最后如何盈利将是绕不去的槛。


土地市场已经水涨船高,市场预期也在不断被刷新。就短期来看,前期土地拍卖有银监局“坐镇“,并没有起到震慑效果。而近期土地市场还有多块重量级土地拍卖,因此在没有调控措施出台的背景下,土地热还将延续下去,给淡季市场带来兴奋点。


2奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块




奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块东至贤浦路,南至南行路,西至金碧路,北至聚秀路。


地块出让面积36594.8平方米容积率2.2,起始价72458万,起拍楼板价9000元/平


据悉,本次竞拍实际到场的房企共有11家,分别是:禹洲,绿都,新城,建发,中南,碧桂园 东原,象屿,合景,奉贤发展,南山,保利


最终:象屿以总价21.2亿,摘得奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块地块,商品住宅楼板价26333元/㎡,溢价率193%。扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后,实际楼板价达到28206元/㎡。



地块信息

上海奉贤区的土地自2015年初以来,共有9块纯宅地拍出。




(点击查看大图)


目前竞得土地中,仅有绿地集团拍得的奉贤区海湾镇13-04区域地块上市开盘,绿地香溢目前在售均价为13000元/平,而去年初竞得时楼板价只有4073元/平。


今年来房企抢地成本居高不下,由图中可知,在成交楼板上,南桥新城区域的楼板价,从去年2月中旬的9563.3元/平,一直增长到今年5月份的22625元/平。涨幅达到了惊人的137%。


目前,在奉贤区政府发布的规划方案中,包括了高速公路包括沪奉高速公路(S3)奉贤段越江工程包括虹梅南路-金海路越江工程、沪闵路-沪杭路越江工程(闵浦二桥)以及昆阳路-浦卫公路越江工程(闵浦三桥)轨道交通线路包括轨道交通5号线奉贤段



同时,上海第一条快速公交BRT也在建设中,将从浦东的东方体育中心直达南桥新城,届时从南桥新城到市中心只要45分钟。 


南北向有两条大干道:一条是大叶公路的拓宽,现在大叶公路比较堵,因为是横穿上海东西的一条主要干道,西面连接松江,东面连接浦东新区,这条干道拓宽以后将有效地改善目前拥堵的现状。另一个在海湾的228国道,它从浙江过来,沿海跟江苏相连接。 



新一轮轨道交通网络规划重点加密了临港地区的市域线网络尤其是上海轨交16号线,主要有规划新增南港线、预留浦东机场-临港市域线通道等措施。


除了新增南港线,据悉目前奉贤区还在积极争取15号线南延伸至奉贤,目前15号线途经宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行等5个行政区。 


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