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法律问答:只有房产证没有土地证的房子可以购买吗?如果购买会有什么风险?

来源:vipfacn    发布时间:2018-11-01 15:30:51

网友咨询:准备购买一套房子,但卖主只有房产证没有土地证,这样的房子能不能购买?如果可以购买能不能贷款购买?购买后有哪些风险?

答:这将是史上最详细回答,一定要耐心看完,且千万不要忘记转发。

首先,分别解释一下土地证、房产证的含义

土地证是证明你拥有该块土地使用权的证明文书;土地证只是证明你的房屋拥有合法的土地使用权,如果是国有土地使用证,那么其上的房屋可以进行买卖、赠与、抵押、出租等;如果是集体土地(或宅基地),那么其上的房屋就不能抵押,买卖、赠与也需要得到村镇相关部门的同意方可办理。

房产证是证明你拥有该房屋所有权的证明文书。房屋所有权证(即房产证)是你拥有房屋所有权的证明,凭房屋所有权证和国有土地使用证可以对房屋行使买卖、赠与、出租、抵押等权利。

有部分城市实施房地合一发证,即房产证与土地证合并颁发一张证。

我国的土地所有权只有两个:一是城镇土地国家所有,二是乡镇土地村民集体所有。因此,任何单位不能单独买卖土地所有权,可以通过出让、划拨、租赁等方式取得土地使用权,土地使用权也不能单独转让,当土地上的房屋转移、抵押时,其附属的土地使用权也随之转移、抵押。

其次,了解一下什么样的房子会存在只有房产证没有土地证的情况。

☆☆☆☆☆先补充一个知识:

很多购房者在购买房屋的时候都不看土地的性质,其实这个很重要!!!!

房屋土地的使用性质有两种:划拨地与出让地

划拨土地和出让土地的区别

出让土地使用权指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。

由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让

土地使用权有以下几个特征:

(1)取得的土地使用权是有偿的土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益,表现为一定年期内的地租,一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。

(2)取得的土地使用权是有期限土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定,但不得超过法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用权是一种物权。(非常重要的特征!!!土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后,在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利,其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见,划拨土地使用权有两种基本形式:(1)经县级以上人民政府依法批准,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。——有偿取得

(2)经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。

这种划拨土地使用权也有两个显著特征:

一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准

二是土地使用者取得土地使用权大多是无偿的,也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

因此,一般情况如果是划拨土地交易时需要缴纳土地出让金;对于出让土地,一般只要有合法的房产证,地随房走,就可以交易,不需要缴纳土地出让金

1、 对于位于城镇的

(1) 经济适用房就存在只有房产证没有小的土地证。因为经济适用房土地使用权是以划拨方式取得,土地证只有大“证”。对于此类房产,只需要房产证就可以上市交易,一般情况需要满5年方可交易。房产上市交易时,买方需按成交价款的10%补交土地出让金

(2) 房改房,房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

对于这种房子,也要看房子的地是属于出让用地还是划拨用地,如果是划拨用地的话就要办理小本的土地证,交了土地出让金才可上市交易(同经济适用房)。如果是出让用地的话,只用有房产证,去开个证明就可以上市过户了

(3) 集资房,集资房属经济适用住房范围,是政策性住房,是企事业单位为了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋,不能在市场上自由流通。能享受集资建房的职工也有很多具体条件。如果职工是全额集资,将来可以办理100%的产权,在产权证领取后,可以自由上市交易;如果是部分集资,将来为职工办理的是部分产权,另部分产权属于另部分集资人(单位)。职工想要转让部分产权的集资房,首先要取得合法的房屋所有权证书,其次,要经过产权共有人的单位的同意,而且单位具有有限购买的权利——因此购买此类房产一定要弄清楚房产的性质,切忌盲目购买。

(4) 拆迁房,(情况比较复杂,下次做专题解答,见2014年5月10日期)简而言之,就是有部分拆迁房允许自由交易,有部分拆迁房属于不能交易,因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质,一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房,交易双方承担的交易风险有所不同。

2、 对于位于农村的

根据法律规定,农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让,由于宅基地的所有权属于农村集体经济组织,只有集体经济组织的成员才可申请使用,因此这类房产有房产证无土地证,且不允许转让。即使将这类无土地证的房产买下,但其与卖主之间的房屋买卖协议无效。如今,各个地段的房屋升值较快,如果购买这种没有土地证的房产,其日后的权益很难得到保障,因此尽量不要购买此类房产。

再次,购买只有房产证没有土地证的房子会存在哪些风险?

一是难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况,也就无法及时规避风险。

二是难以发现开发商违规用地的事实。

三是二手房交易可能将受影响。《城市房地产雷竞技法》规定,房地产上市交易,必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。

四是在拆迁补偿时可能会遭受损失。《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定,房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此,拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值,还包含了土地使用权价值。购房者如果未办理土地使用权证,在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。

再次,购买只有房产证没有土地证的房子能否贷款?

不同银行之间对此有着截然相反的态度。一部分银行认为只要有房产证就行,而另一部分银行则称,必须房产证、土地证两证齐全才能办房屋抵押贷款。因情况不同会有所区别,举例如下:

宽容者:可以破例办。

中国银行:可以办理,不过只可用非本人现住房作抵押,也就是说只可用一套房以外的房子作抵押。

交通银行:土地证不是必要条件,只要房屋产权明晰,就可以在我行办理房屋抵押贷款。——利息不会很低哦~~~

民生银行:总行规定两证必须齐全才可办理房屋抵押贷款。不过该行在长沙地区可以受理没有《国有土地使用权证》而申请房屋抵押贷款的业务。

中信银行、光大银行、浦发银行、长沙银行等:在受理房屋抵押贷款业务时,《国有土地使用权证》并非其必要权证。也就意味着,没有《国有土地使用权证》,在以上银行同样可以办理房屋抵押贷款。

严格者:遵照规定不能办

工商银行:在湖南地区若要办理房屋抵押贷款,客户必须提供《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。这是工商银行的明文规定,没有《国有土地使用权证》绝对不能办理房屋抵押贷款。

兴业银行:“不可以。”对于记者的询问,兴业银行某位黄姓工作人员的回答非常干脆且肯定。对于原因,该名工作人员表示,“这是我行的规定,如果您一定要办理贷款,可以咨询下其他银行。”

农业银行和建设银行:没有《国有土地使用权证》同样无法办理房屋抵押贷款业务。

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